Новые правила перевода земель с/х назначения в земли иных категорий

Действующее законодательное регулирование и до принятия Закона № 52-ФЗ, в целом, предусматривало достаточно строгий порядок перевода с/х земель в другие категории. Так, муниципалитеты не могли принимать решение о переводе находящихся в муниципальной или в частной собственности с/х земель в другую категорию – соответствующие полномочия были переданы на уровень субъектов РФ. 

Вместе с тем порядок рассмотрения ходатайств о переводе оставался общим как для с/х земель, так и для иных категорий: уполномоченный орган в рамках собственных дискреционных полномочий принимал акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе.

Законом 52-ФЗ предусматривается отдельный, состоящий их нескольких этапов порядок рассмотрения ходатайств о переводе с/х земель в другую категорию, который начнет применяться с 1 марта 2026 года.

Такой порядок подразумевает, что акт о переводе с/х земель в другую категорию может быть принят исполнительным органом субъекта РФ только в соответствии с законом субъекта РФ, допускающим такой перевод, а в отношении земель сельскохозяйственных угодий также при наличии заключения Минсельхоза РФ о возможности их перевода в другую категорию. 

Законом 52-ФЗ предусматриваются следующие этапы рассмотрения ходатайства лица о переводе с/х земель в другую категорию:

1. Направление ходатайства о переводе с/х земель в другую категорию в адрес исполнительного органа субъекта РФ.
2. Направление исполнительным органом субъекта РФ предложения о переводе высшему должностному лицу субъекта РФ.
3. Получение согласия высшего должностного лица субъекта РФ на перевод.
4. Направление высшим должностным лицом субъекта РФ законодательной инициативы о переводе в законодательный орган субъекта РФ.
5. Получение положительного заключения Минсельхоза России – если ходатайство о переводе заявлено в отношении земель сельскохозяйственных угодий. В случае ненаправления Минсельхозом России заключения на поступившую законодательную инициативу в установленный срок считается, что представлено заключение об отсутствии замечаний к законодательной инициативе.
6. Принятие законодательным органом субъекта РФ соответствующего закона о переводе земель с/х назначения в иную категорию.
7. Принятие исполнительным органом субъекта РФ акта о переводе с/х земель в другую категорию.

Если с/х земли включены законодательством субъекта РФ в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, перевод их в другую категорию будет невозможен (к таковым, например, могут быть отнесены угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по соответствующему муниципальному образованию).

С 1 января 2027 года сокращается перечень случаев, при которых возможен перевод в другую категорию сельскохозяйственных угодий (то есть, земель в составе земель сельскохозяйственного назначения, подлежащих особой охране: пашни, сенокосы, пастбища и т.д.)

Ранее ФЗ от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – «Закон № 172-ФЗ») для сельскохозяйственных угодий был установлен закрытый перечень оснований для их перевода. Вместе с тем такой перечень был гораздо шире, чем тот, который будет действовать после 1 января 2027 года. 

С принятием Закона № 52-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию будет возможен только в случаях, связанных с:

1. непригодностью использования земель для сельскохозяйственного производства в связи с негативным воздействием, которое не может быть устранено путем рекультивации и при котором допускается консервация земель (п. 7 ст. 13 ЗК РФ) или в связи с загрязнением земель химическими веществами (ст. 14 ЗК РФ);
2. созданием особо охраняемых природных территорий;
3. установлением или изменением границ населенных пунктов;
4. строительством / реконструкцией объектов государственного значения или объектов местного значения в случаях, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 49 ЗК РФ;
5. добычей полезных ископаемых (кроме общераспространенных).

При этом, перевод земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию по данным основаниям возможен при условии, что такие земли не включены в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Таким образом, после 1 января 2027 года, многие из действующих на настоящий момент оснований для перевода земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию более не смогут быть использованы в качестве таковых. В частности, это относится к случаям перевода земель в связи с их отнесением к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; строительством линейных объектов (если они не являются объектами государственного или местного значения); размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования.

Несмотря на то, что новый перечень оснований для перевода земель сельскохозяйственных угодий в другие категории начнет действовать с 1 января 2027 года, такой перевод в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых будет невозможен уже с 1 марта 2026 года. Это связано с тем, что законодателем было установлено неприменение положений Закона № 172-ФЗ, допускающих перевод в указанных целях, с 1 марта 2026 года. 

Вместе с тем такая возможность останется доступной до 31 декабря 2033 года, если это необходимо для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры в соответствии с Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 1 марта 2026 года запрещается изъятие сельскохозяйственных угодий для государственных / муниципальных нужд в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых. 

На срок до 31 декабря 2033 года вводится исключение для случаев изъятия сельхозугодий для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры в соответствии с ФЗ от 31 июля 2020 года № 254-ФЗ.

Если проектом схемы территориального планирования муниципального района или генерального плана предусматривается включение в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов) земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохугодиями, такие проекты документов подлежат согласованию с Минсельхозом России. В рамках процедуры согласования Минсельхоз России проверяет проекты градостроительной документации в части их соответствия целям развития сельского хозяйства.

Границы сельскохозяйственных угодий в составе с/х земель будут устанавливаться и изменяться Минсельхозом России в порядке, который будет определен Правительством РФ. Соответствующее решение Минсельхоза должно содержать сведения о границах сельхозугодий в виде графического описания местоположения границ и перечня координат характерных точек границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Вводится правило, согласно которому земли и (или) земельные участки считаются принадлежащими к категории земель сельскохозяйственного назначения, если в соответствии с решением Минсельхоза России они расположены в границах земель сельскохозяйственного назначения и сведения об этих границах внесены в Единую федеральную государственную информационную систему о землях сельскохозяйственного назначения (ЕФИС ЗСН).