Новые требования к кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость: ключевые изменения начала 2025 года

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, Росреестром будет осуществляться приостановка регистрации прав в отношении такого земельного участка, в том числе регистрации обременений и ограничений на него. Единственное исключение из этого правила предусмотрено для случаев установления сервитута в отношении земельного участка. 

Аналогичные основания для приостановки кадастрового учета и регистрации прав предусмотрены для объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках (за исключением линейных объектов). С учетом того, что, в отличие от земельных участков, применительно к зданиям и сооружениям (помещениям в них) не говорится прямо о невозможности регистрации в их отношении ограничений и обременений, такая регистрация, по всей видимости, остается возможной и при отсутствии в ЕГРН сведений о местоположении границ земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости. Кроме того, наличие в ЕГРН сведений о границах земельного участка также не потребуется в случае, если кадастровый учет или регистрация прав на здание или сооружение (помещения в них) осуществляется в связи с прекращением их существования. 

С 1 марта 2025 года также станет невозможным внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке, в отношении которого не проведено межевание и, как следствие, не определены его границы. После указанной даты не потребуется проводить межевание только, если сведения о ранее учтенном участке вносятся в ЕГРН:

• в связи с необходимостью проведения комплексных кадастровых работ в отношении земельного участка;
• на основании заявления уполномоченного органа, представленного в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости.

Фактически, данные нововведения направлены на исключение из оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, если в ЕГРН не внесены сведения о местоположении границ земельного участка. Таким образом, совершение сделок с недвижимостью потребует от приобретателя большего внимания к вопросу о надлежащем учете земельных участков в части описания местоположения их границ, а от отчуждателя – дополнительных затрат на осуществление такого учета.

Юридические лица обязаны подавать заявления о кадастровом учете или регистрации прав и прилагаемые к ним документы только в электронной форме, за исключением отдельных случаев, в том числе:

• сделка совершается с физическим лицом (кроме договоров участия в долевом строительстве, которые подаются только в электронной форме);
• при наличии временной технической невозможности подачи заявлений и (или) документов в форме электронных документов; информация о наличии такой технической невозможности должна быть размещена на официальном сайте регистрирующего органа.

Если заявление будет подано юридическим лицом с нарушением требований к форме такого заявления, заявление и прилагаемые к нему документы подлежат возвращению регистрирующим органом без рассмотрения.

Статья 52 Градостроительного кодекса РФ будет дополнена частями 12-15, положениями которых будет закреплен момент, с которого строительство или реконструкция здания (сооружения) будут считаться завершенными. Данный момент будет определяться в зависимости от вида объекта:

• с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – для объектов, на строительство или реконструкцию которых требуется получение разрешения на строительство;
• с даты кадастрового учета объекта – для объектов, на строительство или реконструкцию которых не требуется получение разрешения на строительство (включая жилые или садовые дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без направления уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также уведомления об окончании их строительства или реконструкции);
• с даты получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного жилого дома или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности – для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов, для строительства и реконструкции которых требовалось направление уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также уведомления об окончании их строительства или реконструкции.

Напомним, что в соответствии с действующим законодательством до 1 марта 2031 года кадастровый учет и регистрация прав на объект ИЖС или садовый дом допускается на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Направление застройщиком уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства таких объектов в указанный период не требуется (ч. 12 ст. 70 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). С учетом этого, до 1 марта 2031 года объекты ИЖС и садовые дома могут эксплуатироваться без получения от уполномоченного органа уведомления об их соответствии требованиям градостроительного законодательства, но после их кадастрового учета.

Таким образом, изменения напрямую коснутся объектов, для строительства (реконструкции) которых не требуется получение разрешения на строительство (включая объекты ИЖС и садовые дома). До даты кадастрового учета таких объектов, их строительство (реконструкция) не могут считаться завершенными, а значит, их эксплуатация до этого момента невозможна.

ФЗ № 487-ФЗ прямо предусматривает обязанность застройщиков или иных лиц, имеющих основания для приобретения прав на здание или сооружение (помещения в них), по осуществлению их кадастрового учета и (или) регистрации прав на них.

Застройщики, которые осуществляют возведение многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с положениями ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ 214-ФЗ»), обязаны в течение 30 рабочих дней со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства подать заявление о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Заявление подается застройщиком в электронной форме и без оформления доверенности. Обязанность по осуществлению регистрации права собственности дольщиков на объекты долевого строительства установлена, в том числе для тех случаев, когда передаточный акт не подписан со стороны дольщика.

В отношении отдельных помещений и машино-мест, построенных без привлечения средств дольщиков, но входящих в состав МКД или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось в соответствии с ФЗ 214-ФЗ, застройщик обязан подать заявления о регистрации своих прав на них не позднее 6 месяцев с даты кадастрового учета здания. Соответствующие заявления также подаются застройщиками в форме электронных документов.

Приведенные выше нормы также направлены на исключение ситуаций фактического использования объектов недвижимости без проведения их кадастрового учета и (или) регистрации прав на них.

Двукратный рост государственных пошлин коснулся, в частности, следующих случаев:

• регистрация прав, ограничений прав, обременений и сделок с объектами недвижимости для юридических лиц и владельцев паев на недвижимое имущество в составе паевого инвестиционного фонда – пошлина установлена в размере:
  • 44 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 млн рублей;
  • 0,2 % от кадастровой стоимости объекта, если она превышает 22 млн рублей, но не менее 0,2% от цены сделки и не более 1 млн рублей;
• регистрация договора аренды недвижимого имущества и соглашений об уступке прав требования по нему – для физических лиц пошлина установлена в размере 4 000 рублей, для юридических лиц – в размере 44 000 рублей;
• кадастровый учет и регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, регистрация перехода прав на него и сделок с ним, ограничений и обременений в отношении него – пошлина установлена в размере 0,2% от цены активов (т.е. имущества и прав в составе предприятия), но не менее чем 0,2% от цены сделки и не более 1 млн рублей

В результате, расходы организаций на совершение ряда наиболее распространенных регистрационных действий, связанных с созданием объектов недвижимости и совершением сделок с ними, существенно увеличатся.