Продали квартиру? Три законных способа не платить НДФЛ

Доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения, если она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения – 5 лет.

Этот срок сокращается до 3 лет, если право собственности на недвижимое имущество возникло:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (плательщику ренты);
• в отношении единственного жилья налогоплательщика, включая совместную собственность супругов*.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже квартиры независимо от срока владения.  Главное условие – направить все вырученные средства на покупку иного жилого помещения с целью улучшения жилищных условий.

В перечисленных выше случаях доход от продажи не нужно декларировать! 

* ФНС разъяснила: если супруги продают единственную квартиру, приобретенную в браке, то пониженный (трехлетний) срок владения применяется, даже если у одного из супругов есть иное жилье, не являющееся совместно нажитым имуществом. Например, приобретенное до брака.

НДФЛ с дохода от продажи недвижимости можно обнулить (или существенно снизить), если у налогоплательщика сохранились документы, подтверждающие расходы на ее приобретение.

Какие документы позволят зачесть расходы:

• документы, подтверждающие факт приобретения недвижимости (например, договор купли-продажи), и
• документы, подтверждающие понесенные расходы (например, банковская выписка или расписка от продавца).

 

На примере: Иван, налоговый резидент РФ, продает квартиру за 2,4 млн рублей. Квартира приобретена Иваном 2 года назад. У Ивана сохранился договор покупки, согласно которому он приобрел эту квартиру за 2,6 млн рублей. 

Поскольку минимальный срок владения (3 или 5 лет) в случае Ивана не соблюден, Ивану необходимо заполнить и подать в ИФНС налоговую декларацию.

Заполнив декларацию, Иван поймет, что НДФЛ к уплате отсутствует, поскольку расходы превышают сумму дохода при продаже: 

2,4 млн рублей – 2,6 млн рублей = – 200 000 рублей. 

Ивану достаточно подать в налоговую инспекцию декларацию и приложить документы, подтверждающие расходы.

 

А что делать, если документы, подтверждающие расходы, отсутствуют? Можно ли в этом случае уменьшить налог? Наш ответ: да, можно.

Если договор или платежные документы безвозвратно утеряны, продавец вправе применить имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости в размере 1 млн рублей за налоговый период (календарный год). 

 

Вернемся к примеру с продажей квартиры Ивана. Если бы он потерял договор покупки квартиры, налог все равно пришлось бы заплатить, но сумма к доплате была бы меньше благодаря вычету:

• Без вычета: 2,4 млн рублей * 13% = 312 000 рублей
• С вычетом: (2,4 млн рублей – 1 млн рублей) * 13% = 182 000 рублей

Экономия составит 130 000 рублей.

 

Важно! Право на имущественный вычет или учет расходов доступно только налоговым резидентам РФ. Если вы продаете квартиру в год налогового нерезидентства, избежать налога можно лишь при соблюдении минимального срока владения (опция 1, описанная выше). В противном случае налоговый нерезидент обязан уплатить НДФЛ по ставке 30% со всего дохода, вырученного от продажи. 

***

Продажа недвижимости – это не только получение дохода, но и обязанность отчитаться перед государством. Налоговый кодекс предлагает несколько легитимных инструментов, которые позволяют снизить или полностью избежать уплаты НДФЛ. 

Важно помнить: право на вычет или учет расходов не реализуется автоматически – это заявительная процедура. Только подав декларацию и приложив необходимые документы, вы сможете законно не платить государству 13% (или 15%) с продажи недвижимости. Выбирайте подходящий для вашей ситуации вариант и действуйте в рамках закона.

Эксперты Б1 Лайт готовы помочь со всесторонним анализом вашей налоговой ситуации и с подготовкой налоговой отчетности.