Наиболее заметное влияние ключевая ставка оказывает на стоимость заемного финансирования – не только по новым кредитным договорам, но и по действующим с плавающей ставкой. Это сказывается на себестоимости строительства и, как следствие, на доходности проектов. Поэтому краткосрочный эффект – это некоторое замедление запуска новых проектов во всех сегментах рынка в ожидании снижения ставки. В этом плане прогноз ЦБ по динамике ключевой ставки позволяет надеяться, что уже к 2025 году она вернется к значениям ниже 10%. С другой стороны, один-два года высоких ставок не являются очень критичными для многих проектов, где срок кредитования составляет 10 и более лет, поэтому возможное снижение активности в девелопменте и рост себестоимости строительства в большей степени будут связаны с теми же факторами, которые привели к повышению ставки ЦБ – снижением курса рубля и ростом инфляции. 

Для сегмента жилой недвижимости рост ключевой ставки продолжает способствовать тенденции «расслоения» первичного и вторичного рынка, поскольку ставка влияет не только на затратную часть девелоперов в виде процентов по проектному финансированию, но также и на спрос со стороны покупателей. Большая часть сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов, поэтому льготные программы ипотечного кредитования на новостройки ограждают заемщиков от роста ставки (хотя за последнее время льготные ставки тоже несколько выросли), а экономика схемы проектного финансирования с эскроу-счетами позволяет минимизировать стоимость финансирования для девелоперов. 

На рынке коммерческой недвижимости проекты более чувствительны к стоимости финансирования, но и здесь есть льготные программы – например, программа субсидирования процентной ставки для строительства гостиниц и туристической инфраструктуры (141 постановление). Продолжение льготных программ подстегнет девелопмент в соответствующих сегментах, а сегменты, не охваченные льготными программами, скорее всего, несколько замедлятся в развитии. Офисный и торговый сегменты сами по себе испытывают определенные сложности из-за изменения форматов работы и потребительских привычек после эпидемии COVID-19, а также сложностей с поставками инженерного оборудования по причине санкций и уходом международных компаний из России. Поэтому повышенная стоимость кредитования станет еще одной преградой на пути новых проектов. Складской рынок уже достаточно давно тяготеет к формату «build-to-suit», что позволяет в меньшей степени зависеть от колебаний стоимости заемных средств.

Краткое резюме следующее: рост ставки окажет наибольшее влияние на сегмент торговой и офисной недвижимости, наименьшее (при сохранении льготных программ) – на гостиничный и жилой сегменты, близкое к нейтральному – на складской рынок. 
 

5 октября 2023 г.
Журнал CRE (печатная версия)